股語(yǔ)道，炒股必須聽(tīng)黨話，這事聽(tīng)著好像有點(diǎn)不靠譜，其實(shí)不但很有道理，而且非常有可操作性。最關(guān)鍵的一點(diǎn)是，不光是炒股需要聽(tīng)黨話，你要想抓住市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)，必須要跟著政策走才行。2014年《政府工作報(bào)告》提出著重解決好“三個(gè)1億人”問(wèn)題，這會(huì)帶來(lái)住房剛需，2013年房地產(chǎn)投資占全國(guó)固定資產(chǎn)投資額的20%，今年我們提出GDP增速保持在7.5%，城鎮(zhèn)新增就業(yè)1000萬(wàn)人，在這樣的情況下，說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)暴跌是不現(xiàn)實(shí)的。現(xiàn)在有些人認(rèn)為：房?jī)r(jià)一定要暴跌，如何如何。可實(shí)際上，房?jī)r(jià)暴跌只是一種妄想。
房?jī)r(jià)暴跌與什么有關(guān)系？從國(guó)際上看，房?jī)r(jià)大幅下跌與城鎮(zhèn)化率有關(guān)。當(dāng)一個(gè)國(guó)家城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%的時(shí)候，房?jī)r(jià)大幅下跌就可能發(fā)生。美國(guó)房?jī)r(jià)波動(dòng)時(shí)候城鎮(zhèn)化率超過(guò)70%；日本房產(chǎn)泡沫破滅是因?yàn)槌擎?zhèn)化率超過(guò)67%；歐洲出現(xiàn)這種情況也是城鎮(zhèn)化率超過(guò)65%。現(xiàn)在就中國(guó)城鎮(zhèn)化率來(lái)看，樓市崩潰點(diǎn)還很遠(yuǎn)。但是我們也要看到，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是扭秧歌經(jīng)濟(jì)，有漲有降，可以說(shuō)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了買(mǎi)方市場(chǎng)，加上目前信貸政策的收緊，房地產(chǎn)商日子不好過(guò)了。個(gè)別房地產(chǎn)商為了回籠資金可能會(huì)把樓盤(pán)降價(jià)處理，但這并不是說(shuō)房?jī)r(jià)都要降了，資金回籠后可能又會(huì)投向別的有競(jìng)爭(zhēng)力的樓盤(pán)。我的觀點(diǎn)是今年樓市不會(huì)太好也不會(huì)太壞。
今年政府首次提出“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”，很多人都在問(wèn)什么是“分類調(diào)控”，其實(shí)這個(gè)很好理解，中國(guó)地方很大，各地情況不同，如果全國(guó)用一種調(diào)控方式進(jìn)行，很多地方政策會(huì)水土不服。分類調(diào)控是指針對(duì)各地不同市場(chǎng)采用不同調(diào)控模式和政策，比如一線城市增加供給，三、四線城市控制供給。這種調(diào)控變化證明中央進(jìn)行經(jīng)濟(jì)管理和調(diào)節(jié)更加尊重經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律。
之所以這樣說(shuō)，是因?yàn)橹袊?guó)現(xiàn)在很多方面還帶著濃厚的行政色彩，也就是大家常說(shuō)的“政策市”痕跡很重。所以咱們要想做什么事情，尤其是要想做好，對(duì)政策的理解、把握、揣摩是非常有必要的。最近這兩天，滿是房?jī)r(jià)要暴跌的新聞。一會(huì)兒說(shuō)，北京房子大幅降價(jià)，一會(huì)兒又說(shuō)，杭州房?jī)r(jià)出現(xiàn)崩盤(pán)。經(jīng)過(guò)個(gè)別媒體一番忽悠，老百姓心里難免犯嘀咕，心想這房?jī)r(jià)確實(shí)不低了，會(huì)不會(huì)真的要崩呢？原來(lái)說(shuō)一線城市最堅(jiān)挺，現(xiàn)在連北京、杭州都挺不住了，長(zhǎng)春還能有好嗎？這事看房?jī)r(jià)基本跌不了，至少不會(huì)出現(xiàn)暴跌，弄不好還是平穩(wěn)上漲。原因何在？先說(shuō)這全國(guó)的降價(jià)，北京南六環(huán)大興天宮院區(qū)域的住總?cè)f科橙開(kāi)盤(pán)，毛坯房銷售均價(jià)2.1萬(wàn)元/㎡，比之前萬(wàn)科預(yù)計(jì)的2.6萬(wàn)元/㎡的精裝房?jī)r(jià)格低了5000元/㎡，即使去掉精裝修，萬(wàn)科橙此次開(kāi)盤(pán)價(jià)也要比預(yù)期低3000元/㎡左右。
據(jù)內(nèi)部消息透露，這則新聞出來(lái)之后，給萬(wàn)科幾位高管恨壞了。實(shí)際原因是，人家那是限價(jià)房，政府就讓賣(mài)這么多，咋一下就變成擾亂市場(chǎng)了呢？再說(shuō)，大興距離北京，就跟咱德惠距離長(zhǎng)春似的，大興的房?jī)r(jià)哪能代表北京呢？如果說(shuō)萬(wàn)科這次躺槍有點(diǎn)冤，可在同樣出現(xiàn)“房?jī)r(jià)暴跌”的杭州，開(kāi)發(fā)商又是另外一個(gè)角色。一開(kāi)始，媒體說(shuō)杭州樓價(jià)基本是腰斬。后來(lái)浙江省工商局調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些東東都是開(kāi)發(fā)商自己忽悠的，“慘遭腰斬”的只有一套房，“尸橫遍野”只出在廣告上。工商局給他們定性了，說(shuō)這叫擾亂市場(chǎng)，虛假宣傳。這陣子唯一看到真降價(jià)的，就是常州九龍倉(cāng)樓盤(pán)，從6300元/㎡，直接打到4800元/㎡，結(jié)果有一些剛買(mǎi)房一周就遭遇降價(jià)的房主，憤怒地將售樓處砸個(gè)稀巴爛，并且一直占據(jù)那里，輪流值班等說(shuō)法。其實(shí)，如果房?jī)r(jià)真降了，對(duì)各位來(lái)說(shuō)有啥好處呢。有房子的顯然不希望房?jī)r(jià)跌，即使用于自住的也不例外。而沒(méi)房子的，您也別吹房?jī)r(jià)跌了好。如果樓市像日本那樣崩盤(pán)了，我敢擔(dān)保整個(gè)大中國(guó)沒(méi)幾個(gè)人能受益，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的低迷很快會(huì)傳導(dǎo)到許多行業(yè)。所以從政府的角度講，防暴跌遠(yuǎn)比防暴漲重要，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲是一部分人的利益受損，而暴跌是全中國(guó)人利益受損。
政府的態(tài)度再明確不過(guò)，您沒(méi)見(jiàn)這幾天開(kāi)發(fā)商再融資又開(kāi)閘了，而且根據(jù)兩會(huì)上的雙向調(diào)控精神，基本上就是漲了要壓著，跌了要托著。也就意味著，像長(zhǎng)春這樣的二三線城市一旦出現(xiàn)點(diǎn)暴跌的苗頭，什么限購(gòu)啥的政策就全撤了，改成全力救市。這也不難理解，因?yàn)榻衲杲?jīng)濟(jì)增速目標(biāo)定在7.5%，還得靠房地產(chǎn)撐住基礎(chǔ)，才有改革的空間和余地，所以房?jī)r(jià)肯定不能暴跌，但也不會(huì)暴漲，因?yàn)閮蓸佣际钦幌胍摹?/P>
房子的暴利時(shí)代過(guò)去了，而增值收益變少了，就得看租售比咋樣，就是房屋總值和年租金的比率。比如我媽有一套房子，能賣(mài)57萬(wàn)，現(xiàn)在年租金才1.5萬(wàn)，刨了采暖費(fèi)剩下的更少，租售比30多倍。而如果換成57萬(wàn)的5年期國(guó)債，一年收入3萬(wàn)還免稅，這樣的房子你不賣(mài)還等啥，除非你預(yù)期它能漲到65萬(wàn)，但這并不現(xiàn)實(shí)。最關(guān)鍵的是，實(shí)施信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅已經(jīng)不遠(yuǎn)，如果房子多了，以后成本更高，這些大家都該考慮。
