房屋維修的技術(shù)管理：指對房屋維修工程中的各個技術(shù)環(huán)節(jié)，按國家的技術(shù)標(biāo)準進行科學(xué)管理。
一、三個基本環(huán)節(jié)：
1．科學(xué)地制定房屋維修的設(shè)計、施工方案，確定經(jīng)濟合理的修繕費用標(biāo)準；
2．監(jiān)督、保證房屋維修施工過程符合技術(shù)規(guī)程要求，確保施工質(zhì)量與安全生產(chǎn)；
3．建立房屋的技術(shù)檔案，貫徹技術(shù)責(zé)任制，打下好的技術(shù)管理基礎(chǔ)。
房屋維修施工管理就是指按照一定施工程序、施工質(zhì)量標(biāo)準和技術(shù)經(jīng)濟要求，運用科學(xué)的方法對房屋維修施工過程中的各項工作進行有效的科學(xué)的管理。
二、專業(yè)外包型房屋維修的施工管理工作包括：；做好維修工程的招標(biāo)；維修工程的設(shè)計和技術(shù)交底；承包合同簽訂；施工質(zhì)量監(jiān)管、工程竣工驗收；價款的結(jié)算；維修技術(shù)資料的整理、建檔等。
三、自行維修施工管理的基本內(nèi)容：
1、落實房屋維修任務(wù)，編制房屋維修計劃、維修設(shè)計方案和施工組織設(shè)計；
2、做好維修工程開工前的準備工作 ；
3、制定合理的材料消耗定額和嚴謹?shù)氖┕ご胧?br>4、大、中修工程對施工過程進行嚴格質(zhì)量控制管理和全面協(xié)調(diào)銜接；
5、加強對房屋維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間。
四、房屋完損等級評定
房屋完損等級：房屋的完好與損壞程度
評定依據(jù)：1985部頒《房屋完損等級評定標(biāo)準》
評定要素：房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修
房屋結(jié)構(gòu)組成：基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面等；
房屋裝修組成：門窗、墻、柱的飾面、頂棚、細木裝修等；
房屋設(shè)備組成：水衛(wèi)、電照、暖氣空調(diào)及一些特殊設(shè)備（消防、電梯、水泵、監(jiān)視器等）等。
五、房屋完損等級一般分為五類：完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房。
1、完好房；指房屋的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備各部分均完好無損，不需要修理或經(jīng)一般小修就能具備正常使用功能的房屋。
2、基本完好房；指房屋結(jié)構(gòu)基本完好牢固，少量構(gòu)部件有輕微損壞，但還穩(wěn)定。屋面或板縫局部滲漏，裝修和設(shè)備有個別零部件有影響使用的破損，但通過維修可恢復(fù)使用功能的房屋。房屋裂縫加固
3、一般損壞房；指房屋結(jié)構(gòu)有一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠暢通，水、電管線，電器等有部分老化、損壞或殘缺，不能正常使用，需要進行中修或局部大修，更換部件的房屋。
4、嚴重損壞房；指年久失修的房屋，房屋的部分結(jié)構(gòu)構(gòu)件有明顯或嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，屋面或板縫嚴重漏水，設(shè)備陳舊不齊，管道嚴重堵塞，水、電、照明的管線，電器等殘缺及嚴重損壞，已無法使用，需要進行大修或改造的房屋。
5、危險房屋；指承重物件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保使用安全的房屋。
2、完損等級評定的要求
1）要求對整幢房屋進行綜合評定。
2）要求以實際完損程度為依據(jù)評定，而不能以建造年代或原始設(shè)計標(biāo)準高低為依據(jù)。
3）要求掌握好評定等級的決定因素，以結(jié)構(gòu)部分的地基基礎(chǔ)、承重構(gòu)件，以及屋面中最低的完損標(biāo)準來評定。
4）要求嚴格掌握完好房標(biāo)準和危房標(biāo)準。
5）要求對重要房屋評定等級嚴格復(fù)核測試。
6）對正在施工的房屋要求做施工前房屋評定。
3、完損等級評定的基本做法
房屋完損等級評定可分為定期和不定期兩類。
定期評定：一般是每隔1~3年對所管房屋進行一次全面的逐幢完損等級的評定。
基本做法：首先進行組織準備（包括制訂評定工作計劃，建立評定組織，培訓(xùn)評定人員等）；其次是實施查勘；最后是統(tǒng)計匯總。
不定期評定：就是隨機地在某個時間內(nèi)對房屋狀況進行抽查。
常見幾種情況：（1）根據(jù)氣候特征抽查評定；（2）房屋經(jīng)過中修、大修、翻修和綜合 維修竣工驗收后重新評定完損等級；（3）接管新建房屋后，要進行完損等級評定。
1、小修工程概念
小修工程亦稱零修工程或養(yǎng)護工程，是指物業(yè)管理企業(yè)為確保房屋正常使用，保持房屋原來的完損等級而對房屋使用中正常的小的損壞進行及時修復(fù)的預(yù)防性養(yǎng)護工程。
費用：綜合平均費用占房屋現(xiàn)時總造價的1%以下
特點：項目簡單、零星分散、量大面廣、時間緊迫、持續(xù)反復(fù)性強、服務(wù)性強。
適用對象：完好、基本完好房。
2、中修工程概念
中修工程是指房屋少量主體構(gòu)件已損壞或不符合建筑結(jié)構(gòu)的要求，需要牽動或拆換進行局部維修以保持房屋原來的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。
費用：一次維修費用是該房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以下。
特點：工地比較集中，項目較小，工程量較大，工程的計劃性、周期性強。
適用對象：一般損壞房屋。
維修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或完好房標(biāo)準的要求。
3、大修工程概念
大修工程是指無倒塌或只有局部倒塌危險的房屋，其主體結(jié)構(gòu)和公用生活設(shè)備（包括上、下水通風(fēng)取暖等）的大部分已嚴重損壞，雖不需全面拆除但必須對它們進行牽動、拆換、改裝、新裝、以保證其基本完好或完好的工程。
費用：同類結(jié)構(gòu)新建房屋造價的25%以上。
特點：工程地點集中、項目齊全、工程量大、花費大、具有整體性，一般與房屋的抗震加固、局部改善房屋居住使用條件相結(jié)合進行。
要求：大修后，房屋要達到基本完好房的標(biāo)準。
適用對象：嚴重損壞房
4、大修工程范圍
（1）主體結(jié)構(gòu)的大部嚴重損壞，局部有倒塌的危險，不修不能繼續(xù)使用的房屋；
（2）整幢房屋的公用生活設(shè)備（包括上、下水、電照、通風(fēng)、采暖）必須進行拆換、改裝、新裝的房屋；
（3）因改善居住條件，需局部改建的房屋；
（4）需對主體結(jié)構(gòu)進行專項抗震加固的房屋。
5、中修工程的項目
（1）屋頂瓦屋面局部拆換，平屋面局部修補或部分重做面層等；
（2）墻體局部拆砌，或墻體多處小面積挖補、補強等；
（3）拆換或改作個別承重木梁、木柱等；
（4）部分改換樓地面結(jié)構(gòu)或面層，或重做水泥地面等；
（5）整幢房屋的門窗整修，樓地面、樓梯等的維修、粉刷修補，油漆保養(yǎng)，設(shè)備管線的維修及零配件的更換；
（6）單項目的維修，如下水道重做。
6、翻修工程概念
翻修工程是指原來的房屋需要全部拆除，另行設(shè)計，重新建造或利用少數(shù)主體構(gòu)件在原地或移動后進行更新改造的工程。
特點：規(guī)模大、投資大、工期長。
費用：應(yīng)低于同類結(jié)構(gòu)房屋的新建造價。
要求：翻修后必須達到完好房的標(biāo)準。
適用對象：危險房
7、翻修工程項目
（1）主體結(jié)構(gòu)全部或大部嚴重損壞，喪失承載能力，有倒塌危險的房屋；
（2）因自然災(zāi)害破壞嚴重，不能再繼續(xù)使用的房屋；
（3）主體結(jié)構(gòu)、圍護結(jié)構(gòu)簡陋、無修理價值的房屋；
（4）地處陡峭易滑坡地區(qū)的房屋或低勢低洼長期積水又無法排出的地區(qū)的房屋；
（5）國家基本建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)需要拆除恢復(fù)的房屋
8、綜合維修工程概念
綜合維修工程指成片多幢或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞而進行有計劃的成片維修和為改變片（幢）房屋面貌而進行的維修工程，也就是大修、中修、小修一次性應(yīng)修盡修（全項目修理）的工程。
費用：應(yīng)是該片房屋同類結(jié)構(gòu)新建造價的20%以上
特點：規(guī)模較大、項目齊全、工期長、花費大
要求：綜合維修后的房屋應(yīng)達到基本完好或完好房的標(biāo)準。
9、綜合性維修工程的項目
（l）成片多幢的房屋或面積較大的單幢樓房，大部分嚴重損壞，需進行有計劃維修的房屋；
（2）為改變片（幢）面貌而被列入有計劃維修的房屋。
