2014年3月6日兩會期間討論按照城鎮(zhèn)化的規(guī)律來講，中國在十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤，但如果不注意調(diào)控，局部城市可能出現(xiàn)類似鄂爾多斯、溫州、海南的情況�！胺績r分化現(xiàn)象將來會越來越嚴(yán)重，但10年內(nèi)中國房地產(chǎn)不可能出現(xiàn)大的危機，因為還要解決‘三個1億人’的問題：促進約1億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶城鎮(zhèn)，改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村，引導(dǎo)約1億人在中西部地區(qū)就近城鎮(zhèn)化�！薄胺康禺a(chǎn)全面崩盤不大可能，但是局部地區(qū)、個別城市如果不注意調(diào)控，就會出現(xiàn)像鄂爾多斯等地那樣的情況，需要注意�！�
房地產(chǎn)價格分化現(xiàn)象嚴(yán)重“雙向調(diào)控”十年內(nèi)不大可能出現(xiàn)全面崩盤兩類城市需要調(diào)控對于房地產(chǎn)調(diào)控的直接表述為，針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機投資性需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。對于上述“不同城市”，按照住建部掌握的情況，今年以來絕大多數(shù)城市市場比較穩(wěn)定�！胺�(wěn)定”的內(nèi)涵在于：供應(yīng)量平穩(wěn)上升，銷售量也呈平穩(wěn)上升狀態(tài)。在此之外，少數(shù)兩類城市屬于特例。今年1-2月的數(shù)據(jù)表明，部分熱點城市雖然交易量比去年同期有所下降，但總體還是供應(yīng)不足，供需矛盾比較突出，房價上漲壓力仍然很大。房屋加固改造公司|http://www.zuiwx.cn/對于這一類城市，今年的市場調(diào)控工作主要是：1.，要千方百計增加普通商品住房供應(yīng)，特別是中小套型商品房的供應(yīng)。住建部已經(jīng)跟國土部商定，對這類城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)，也要加快普通房建設(shè)和開發(fā)的節(jié)奏。2.為緩解供求矛盾，繼續(xù)采取相關(guān)的調(diào)控措施，包括差別化的信貸和稅收政策。與之相對，另外一部分城市商品房庫存量比較大。其原因是在一定時期內(nèi)，雖然交易量在上漲，但新建、新上市的商品住房的上漲速度高于消費的增長速度，所以造成階段性的庫存量大。
一個城市比較理想的商品住房的存量應(yīng)該是月銷售的12倍到15倍。也即，市場存量可以支撐12-15個月的庫存需求。上述城市都超出了合理區(qū)間。對于后者，要控制今年住宅用地的規(guī)模，調(diào)整新建商品住房上市的結(jié)構(gòu)，通過必要的經(jīng)濟手段來支持當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼淖》啃枨�，消化庫存。杭州降價屬“打折促銷”杭州市部分樓盤出現(xiàn)開盤價大幅下調(diào)的現(xiàn)象，不僅引發(fā)“崩盤”的市場恐慌，而且造成房地產(chǎn)板塊股票連日下跌。杭州市有關(guān)部門就此做出介紹�！昂贾菔械膸讉�樓盤打折促銷是事實。”而且通過打折，居民踴躍買房，并造成一房難求的局面，打折的項目也很快售罄。媒體給出的信息并不完整，僅僅報道降價，忽視了打折之后的市場表現(xiàn)，從而帶來另一種導(dǎo)向。
在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上，有過數(shù)次“崩盤”的記錄。其中最為人熟知的，當(dāng)屬上世紀(jì)90年代海南房地產(chǎn)泡沫的破裂，以及2011年以來，溫州、鄂爾多斯的房價暴跌，這種局面已危及金融安全、實體產(chǎn)業(yè)和當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展。近期，貴陽、營口、常州等城市不斷被爆出房屋過剩的情況，并引發(fā)對三四線城市市場“崩盤”的擔(dān)心。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，近幾個月來，全國70個大中城市的房價上漲速度正在放緩，房價下跌的城市逐漸增加。仇保興表示，目前全國有十多個城市的房價收入比是超過10的，但對于絕大多數(shù)城市來說，該指標(biāo)正處在下跌中，且分化的現(xiàn)象將會越來越嚴(yán)重。“我要糾正，昨天一篇新聞?wù)f報告沒有提‘房地產(chǎn)調(diào)控’，事實并非如此�！�6日的小組討論會上，全國政協(xié)委員、住建部副部長仇保興在發(fā)言時糾正個別媒體的提法，“報告明確提出，針對不同城市情況分類調(diào)控�！�
2014年3月6日人民代表大會第二次會議就“完善住房保障機制”論述了本屆政府的房地產(chǎn)調(diào)控思路“房地產(chǎn)全面崩盤不大可能，但是局部地區(qū)、個別城市如果不注意調(diào)控，就會出現(xiàn)像鄂爾多斯等地那樣的情況，需要注意�！眻蟾嬉匀w人民住有所居為目標(biāo)，堅持分類指導(dǎo)、分步實施、分級負責(zé)，加大保障性安居工程建設(shè)力度�！疤岢龇诸愓{(diào)控，實際上就是不能開一個藥方大家都治病，必須分類�！薄黾又行√仔蜕唐贩亢凸灿挟a(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)’，就是要解決中間層、低收入階層的住房問題，而且報告確定了一個目標(biāo)，今年新開工700萬套以上�！案匾氖牵瑘蟾嬷v了要‘抑制投機投資性需求’。”說房價被綁架或者難以控制，關(guān)鍵就是投資和投機在起作用�！斑@幾句話組合起來看，構(gòu)成明晰的、實事求是的房地產(chǎn)調(diào)控思路�！薄�
房地產(chǎn)業(yè)走向“以管代調(diào)”今年樓市是否還應(yīng)出臺調(diào)控政策，分類調(diào)控是否就是雙向調(diào)控？似乎變得撲朔迷離。今年“罕見”地未提房地產(chǎn)調(diào)控和遏制房價過快上漲勢頭，僅在完善住房保障機制中點了一句“針對不同城市情況分類調(diào)控”。2013年中央政府房市調(diào)控“真空”，政府工作報告向市場傳遞出兩大關(guān)鍵信息：1.在完善住房保障機制下的分類調(diào)控，不是住建部負責(zé)人提的雙向調(diào)控；2.在重點傾向保障房體系的構(gòu)建等背景下，房地產(chǎn)調(diào)控十年了首次“退出”政府工作報告，很可能透射出商品房市場將遵循簡政放權(quán)改革思路，逐漸放松管控，不再出臺帶有明顯行政色彩的調(diào)控政策。如果今年中央政府繼續(xù)堅持“不干預(yù)”的理念，尤其是在房價理性回歸過程中，不再像2009年出臺房地產(chǎn)刺激政策，那對房市的健康發(fā)展無疑是一大好事，對經(jīng)濟也是一大幸事。環(huán)顧自2005年以來的樓市調(diào)控和房價走勢，不難發(fā)現(xiàn)與樓市調(diào)控如影隨形的是房價的節(jié)節(jié)攀升和泡沫化。之所以出現(xiàn)這種事與愿違的結(jié)果，雖然可以用因缺乏調(diào)控經(jīng)驗的“政策試錯”來詮釋，但根本上源自樓市調(diào)控本身就混淆了權(quán)力與市場的邊界，忽視市場規(guī)律和邏輯，進而導(dǎo)致不合理的市場干預(yù)。近年來的調(diào)控從供給管理到需求管制，再到供需雙向調(diào)控，其力度不可謂不大，但在持續(xù)多年的寬松財金政策背景下，這種人為限制和調(diào)控市場供需的手段，最終都蛻變成了市場對監(jiān)管的套利，進而強化了市場對房價走高之預(yù)期。這種樓市調(diào)控與房價相互攀比的格局，與過去決策層在房市抉擇中缺乏“定力”，出臺被市場牽著鼻子走的樓市調(diào)控政策直接相關(guān)。
最為典型的如限購和以打擊投資投機性需求所采取的增加交易成本政策，本來長期以來快速增長的房地產(chǎn)投資已導(dǎo)致了城市住房空置率高企，對癥下藥的方法應(yīng)是最大限度地降低市場交易成本和壁壘，鼓勵存量房交易，而限購和增加房產(chǎn)交易成本，實際使大量本應(yīng)進入市場交易的住房閑置化，使房價越來越取決于受人為干預(yù)的新建房，進而強化房價上漲預(yù)期，使囤房式價差套利交易大行其道。當(dāng)前淡化樓市調(diào)控，反映決策層越發(fā)明確，房市走向是市場機制發(fā)揮作用的結(jié)果，而決定市場走向的信息分散在不同的市場主體中，再強大的政府都不可能獲得決定市場走勢的所有信息，通過調(diào)控來轉(zhuǎn)變市場預(yù)期必將以扭曲市場信號為代價。而讓市場在資源配置中起決定性作用，政府主要做好事中事后監(jiān)管，維護市場交易秩序正義。“目前我國各地房地產(chǎn)市場明顯呈現(xiàn)出了差異化的局面，一線城市房價高企，而三四線城市房價處于停漲甚至下跌的狀態(tài)�！边^去的樓市調(diào)控政策基本是“一刀切”模式，如今報告提出分類調(diào)控，更符合當(dāng)前實際情況，防止誤傷剛需。
